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建筑论文

?#31243;?#35013;饰工程造价控制

发布时间: 2015-12-16| 浏览量:1713

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商业地产的装饰装修依据范围分为:室内的装饰、室外装?#25105;?#21450;环?#36710;?#26223;观装饰等;消防、给排水、暖通卒调、弱电系统;其他如厨房用具、软装饰设计;外墙装饰装修、?#20449;啤?#38613;塑、环境景观工程如楼牌、喷泉水榭、景观绿化、室外景观照明等,涉及内容的广泛性,使投资控制的?#35759;?#21152;大、可变性提高,造价的控制应该从投资策划入手,以设计为重点,通过?#22411;?#26631;来选择施工单位,施工过程中要严格控制标准、进一步强化合同的管理、严格控制变更,验收结算要严格审查,通过以上环节,来实施全过程的工程造价的控制。

一、策划投资过程中的投资控制
   
投资策划阶段对于商业地产?#27492;?#37325;中之重是依据建筑结构的形式、区域来确定其功能的分布、业态布局、物流人流的组织并确定装修的设计参数以及电梯、监控设备,消防、暖通、给排水参数,满足设备的订购都会影响据此而确定的投?#39318;?#39069;精确性,从而造成后期由于增加项目、功能、设备而导致突破投资的原有限额,应当从范围、内容、标准?#30830;?#38754;入手,充分的将建设的周期、物价涨幅、不可预知?#21335;?#30446;增加等因素考虑在内来确定投资的总额。
二、装饰装修设计过程中的投资控制
   
投?#39318;?#39069;决定以后,关键在于设计。据统计,设计费虽占总投资的比重较小,但对工程造价的影响度却达到75%以上,所以在设计阶段确定合理的方案、科学的施工技艺,将装修材料、配套用品的档次、重大设计变更?#26723;阶?#23567;,就可以有效的控制投资。
  (一) 限额设计,进一步控制工程造价
   
限额设计即按投资策划所确定的总额控制施工设计,保障能够达到功能、满足行业相关质量标准的前提下,按照装饰装修工程的整体定位从室内精装修到室外环境景观?#30830;?#39033;投资限额来控制设计的每一个过程。重点是对整体以及重要环节方案可行性、功能完备性、档次达标性,施工可行性等加以控制。以确保设计的深度以及各个专业的整体协调,从而最大限度的减少设计的变更,以保证总投资额不被意外所突破。
  (二)优化方案,控制工程造价
   
设计阶段是指满足使用功能的需求,实现投?#39318;?#32456;目的的过程,这是处理好技术和经济关系的重要环节。各业主在审查设计的时候,必须重视对设计方案的进一步优化,要充分利用各种指标来对设计方案的总平面布局、交通线路、立体设计进行总体的分析和比较;选择技术方案时,依据固有的投资额,运用科学的技术方案以及成熟的技术、材料。装饰装修项目是对建筑的内部结构、室内外空间的布局的艺术化以及科学化的逐步?#25351;?#20197;及渲染,设计方案中除了要考虑到各种空间装饰装修的用材以外,还须要对整套的配套设施,比如活动家具、灯具以及开关的面板、卫生洁具及卫浴、布艺窗帘、办公生活用品、地毯墙纸等进行设计和筛选,对配套设施的投资应该依据装修标准的不同来计划占建设投资的比例,设计的阶?#25105;?#25226;投资?#21335;?#39069;依据投资控制的目标逐步分解到各个专业设计人员身上,使设计人员能够从材料、工艺、人工市场价格的角度,来进行更多方案设计优化的对比性选择,以便及时的采取措施,这样既能满足工程质量的标准以及功能使用要求,又投资限额范围以内。

三、装饰装修工程中?#22411;?#26631;阶段进行的投资控制
  (一)?#22411;?#26631;确定科学合理的合同价款
  工程质量的保证是合理的工程造价,如果是高价承包就会使得业主承受投资所带来的损失;而低价承包又会导致承包商的不规范施工、没有安全保障、工期的延误、施工质量存在隐患,使工程项目后期的维修费用大大增加。通过公开?#22411;?#26631;将竞争机制引进来,就可以确定合理的合同价款,也可以选择那些信用较好、有较强实力的承包商,也就进一步的确保项目投资的按期、保质完工。
  (二)严格控制标底的质量
   
严各控制标底的编制以及审核,以确定科学合理的控制价。依据现在实行的规范、定额和收取费用的标准、施工的具体图纸等谨慎的编制审?#35828;南?#20851;标底,总的?#27492;擔?#26631;底的审核主要包括:
1.
编制单位的资质、编制人员能力的审核,招标的标底应该聘请那些资?#24335;?#28145;的独立方来进行编制,相关编制人员应该具备相似规模、类别项目的经验,能够熟悉项目材?#31995;?#24066;场价格、限额以及收取费用的正确标准。
2.
审核编制的范围、内容完整性。
3.
审核工程量的精确性。
4.
审核工程单价的合理性。
5.
审核费用限额以及材?#31995;难?#29992;。
6.
审核标底造价指标的合理性。
   
审核应该由设计人员、技术人员、预算人员以及由物资和设备采购人员组成小组专进行业的审核。

(三)加强对承包商的资?#23460;?#21450;履约能力的审查
  承包商的资?#23460;?#21450;履约的能力,将直接影响项目的质量以及项目工期,对项目的投资效益以及成本控制起到重要作用。
四、装饰装修工程在施工阶段的投资控制
   
把计划投资额看做投资控制的目标,定期的对实际投资额与目标值之间的差距进行监控分析、?#39029;?#24895;意,并采取措施加以控制就是施工阶段的投资控制。
   
对施工组织的设计进行认真的审核,用经济技术比较法来进行整体评审,加强对投资的控制,如果施工方法的不一样,那么对工程造价影响也很大,应该重点审查施工设计中的不合理措施所增加的费用,以防止索赔?#24405;?/span>
  对工程进度款的支付要严格控制,这是投资控制的有效手段,也是工程质量以及进度的强有力保障。
  对工程变更进行严格的核查,以保证总的投资限额不被突破。要根据工程变更的具体内容来认真的核查工程清单以及估算工程变更的实际价格。仔细检查子项的单价、数量以及金额的实?#26102;?#21270;状况,以及对总的投资额的影响力,再进一步决定要不要变更,从而采取相对应的补?#21364;?#26045;来减少由于变更给投资带来的影响。

五、装饰装修工程在竣工结算阶段的投资控制
  审核竣工结算阶段是工程投资控制的最后重要环节,正确的审核结算,使得结算正确的?#20174;?#20986;实际的工程造价,这样就为业主以后类似项目的开发提供了可靠的指标,也为物业后续经营以及收费和投资收益之间的精确测算提供了可靠的基础性数据。竣工结算审查的重点是审?#27053;?#24037;结算符?#29615;?#21512;合同?#21335;?#20851;条款、招标文件要求,有没有按照合同约定?#21335;?#39069;标准来准确计价,工程量有没有按照计量的规则来计量,调价有没有符合主管部门的规定以及合同约定,材?#31995;?#37319;购价认可有没有?#20852;?#26041;的签字。要依据合同、图纸、定额以及工程量来计价等,对工程的近期变更、工程量上增减、材料进一步替换,做到不重复不遗漏。?#24418;?#39064;的时侯,及时查明实?#26159;榭?#24182;进行现场核对。

 

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